Artykuły

Targi Mieszkaniowe

Rękojmia za wady mieszkania

Zgodnie z ustawą o prawach konsumenta z 30 maja 2014 r., która weszła w życie 25 grudnia 2014 r. deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez 5 lat. Do tego czasu okres obowiązywania rękojmi za wady fizyczne i prawne lokali i gruntów wynosił 3 lata. Obecnie klienci mają o 2 lata dłużej na wykrycie i zgłoszenie ewentualnych usterek w mieszkaniu lub częściach wspólnych budynku. Według przepisów jeżeli kupujący zauważy w nieruchomości wady, może żądać naprawy lub obniżenia ceny poprzez zwrot części pieniędzy. W ostateczności, jeżeli wada ma charakter istotny może odstąpić od umowy.

Rękojmia za wady mieszkania

Rękojmia za wady mieszkania

Definicja rękojmi oznacza, że jest to ochrona kupującego, nakładająca na dewelopera (jako sprzedającego lokal) odpowiedzialność za wady fizyczne lub prawne sprzedanej nieruchomości. Warto wiedzieć, że podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego w żaden sposób nie ogranicza nam drogi do późniejszego czy kolejnego zgłaszania usterek deweloperowi.

Rękojmia za wady nieruchomości dotyczy mieszkań nabywanych przez osoby fizyczne na własny użytek. Zgodnie z przepisami, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli usterka zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. To oznacza, że przez ten czas klient ma prawo domagać się usunięcia ewentualnych wad i doprowadzenia mieszkania do stanu zgodnego z umową w ramach rękojmi. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa i w przypadku umów z udziałem konsumentów nie może zostać ani ograniczona, ani wyłączona.

Co ważne, ze zmienionych przepisów o rękojmi mogą korzystać osoby, które podpisały umowę z deweloperem po dacie wejścia w życie zmienionych przepisów, czyli po 25 grudnia 2014 r.

Sprawdź nowe mieszkania w Chorzowie na rynekpierwotny.pl

Rękojmia za wady nieruchomości

Obecne przepisy, w odróżnieniu od tych sprzed nowelizacji, nie dotyczą rękojmi za wady budynku, lecz za wady nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ sformułowanie o wadach budynku nie było precyzyjne, bo powstawały wątpliwości co można uznać za „budynek”. Czy mieszkanie w budynku objęte jest takim samym okresem rękojmi, jak sam budynek?

Słowo nieruchomość ma swoją definicję w kodeksie cywilnym. Oznacza to, że wynika z niej m.in. sformułowanie o samodzielnym lokalu, czyli takim, który ma swoją księgę wieczystą, a więc jest nieruchomością. Zmiana w ustawie spowodowała, że są mniejsze problemy z odróżnieniem co możemy uznać za nieruchomość, czyli co podlega rękojmi.

Zmiana oznacza również, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje także nieruchomości gruntowe - nabywca działki może dochodzić swoich praw w przypadku, gdy okaże się na przykład, że ziemia na działce była skażona lub rzeczywista powierzchnia działki jest mniejsza od tej, którą zadeklarował sprzedający.

Ważne jest również to, że do 25 grudnia 2014 roku klient, jeśli zauważył jakąś nieprawidłowość w swoim mieszkaniu, której deweloper nie naprawił, mógł żądać obniżenia ceny. Teraz jest o nią jeszcze łatwiej. Wystarczy złożyć jednostronne oświadczenie klienta, gdzie żąda obniżenia ceny o konkretną kwotę. Jeśli deweloper nie odpowie na reklamację w terminie 14 dni, można przyjąć, że ją uznał. W sytuacjach ewentualnego sporu kwotę ewentualnej obniżki będzie rozstrzygał sąd.

Jak to zrobić?

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. O zaobserwowanej usterce powinniśmy powiadomić dewelopera niezwłocznie. Należy to zrobić na piśmie - dobrym pomysłem będzie wysłanie listu poleconego na adres korespondencyjny dewelopera. Należy pamiętać, o wzięciu potwierdzenia odbioru przesyłki. Przepisy ustawy nakładają obowiązek poinformowania dewelopera w ciągu 1 miesiąca od wykrycia wady przez kupującego.

Prawidłowe zgłoszenie usterek na podstawie przepisów o rękojmi powinno być sporządzone na piśmie oraz w wyraźny sposób określać nasze oczekiwania np. żądanie usunięcia wad. Jeżeli deweloper ich nie usunie w wyznaczonym przez klienta terminie albo nastąpi spór co do tego, kiedy wada mieszkania powstała, klientowi i deweloperowi pozostaje droga sądowa dochodzenia swoich praw.

Warto również pamiętać, że jeżeli sprzedawca zataił wadę rzeczy, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi na mieszkanie. Powinniśmy zawsze zadbać o to, aby wszelkie dalsze ustalenia w relacji klient-deweloper były w formie pisemnej. Zabezpieczy to nasze interesy w przypadku, gdy korzystanie z praw, które przysługują nam w ramach rękojmi na mieszkanie od dewelopera stałoby się z jakiegoś powodu ograniczone.

Wady fizyczne i prawne

Wada mieszkania, którą można zgłosić w ramach rękojmi polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Są to usterki, które widać w mieszkaniu gołym okiem, jak również takie, które deweloper celowo zataił przed klientem. Oznacza to, że rękojmia na mieszkanie od dewelopera jest wtedy gdy mieszkanie:

  • nie ma właściwości, które powinno mieć mieszkanie w myśl umowy z deweloperem,
  • ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność,
  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca (deweloper) zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  • nie nadaje się do zamieszkania,
  • zostało kupującemu wydane w stanie niezupełnym (np. brak komórki lokatorskiej).
Aneta Filipczak

Słowa kluczowe

Rękojmia za wady mieszkania, rękojmia za wady nieruchomości, co obejmuje rękojmia dewelopera, rękojmia za wady budynku terminy, co obejmuje rękojmia dewelopera, wady fizyczne mieszkania, roszczenie o usunięcie wady w mieszkaniu, odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania