Artykuły

Targi Mieszkaniowe

Mieszkania na osiedlach zamkniętych - ciągle prestiż czy już standard?

Zamknięte osiedla „przywędrowały” do Polski z Europy Zachodniej pod koniec lat 90. Wówczas były postrzegane jako symbol wyższego statusu. Obecnie mamy tysiące takich osiedli w całym kraju, odgrodzonych od świata i strzeżonych przed wizytą obcych. Czy życie w nich nadal wiąże się z prestiżem? Jeśli przyjrzeć się cenom – wydaje się, że już niekoniecznie.

Mieszkania na osiedlach zamkniętych - ciągle prestiż czy już standard?

Nikt tak naprawdę nie wie, ile osiedli zamkniętych mamy obecnie w Polsce, ale należy sądzić, że ich liczba w pierwszym dziesięcioleciu XXI wieku wzrosła wykładniczo. Przykładowo – w 2004 roku wyliczenia dotyczące samej Warszawy, wskazywały, że około 200 osiedli w stolicy jest grodzonych. Trzy lata później podobne wyliczenie mówiło już o 400 takich miejscach!

Liczba zamkniętych osiedli w Warszawie stanowiła już wówczas połowę takich miejsc, ale w całej Wielkiej Brytanii! Była też porównywalna wielkością do argentyńskiego Buenos Aires, tyle, że „boskie Buenos” to aglomeracja licząca 11,5 mln mieszkańców, podczas gdy warszawska niecałe 3,5 miliona[1]. Powyższy przykład oznacza, że Polacy wyjątkowo lubią odgradzać się od otoczenia. Idea osiedla zamkniętego padała u nas na podatny grunt.

Osiedle zamknięte, czyli co?

Jak sama nazwa wskazuje, osiedla zamknięte są odgrodzone od świata. Grodzenie to ma różny charakter. Czasem chodzi o płot i bramę wjazdową na pilota, czasem na osiedlu jest monitoring, stróżówka itp.

A więc podstawowa zaleta takich miejsc to bezpieczeństwo. Mamy większą pewność, że żadna osoba niepożądana  nie pojawi się w miejscu, gdzie mieszkamy. Możemy zostawić auto pod budynkiem i nie obawiać się, że na drugi dzień nie będzie w nim odtwarzacza CD, albo całego auta. Z popularności takich miejsc, wynikałoby że bezpieczeństwo to w polskich warunkach „towar” szczególnie deficytowy. Badania opinii społecznej pokazują jednak co innego. Z sondażu CBOS z kwietnia 2015 roku wynika, że ponad 66 proc. respondentów uważa Polskę za  kraj bezpieczny. Przeciwnego zdania było tylko 28 proc. pytanych. Na pytanie czy miejsce, w którym żyje dana osoba, uważa ona za bezpieczne, twierdząco odpowiedziało aż 88 proc. respondentów. Odpowiedzi na „nie” było zaledwie 11 proc.

Takie badania pokazują, że nie mamy problemów z poczuciem bezpieczeństwa. Jeśli tak, to z czego wynika popularność odgradzani się? Najprawdopodobniej mamy tu do czynienia z emanacją pewnych cech kulturowych. Zabrzmi to może ponuro, ale wiele wskazuje na to, że lubimy się grodzić, bo jesteśmy w dużym stopniu aspołeczni. Cenimy prywatność i indywidualizm – a więc sytuację, w której nikt nam nie będzie „się mieszał”.

Strzeżone osiedla odpowiadają na takie zapotrzebowanie. Dzięki wyselekcjonowanej, małej grupie ludzi mamy poczucie większego panowania nad otoczeniem i ograniczenia ryzyka kontaktu z innymi, którzy mogliby zepsuć nasz nieomal perfekcyjnie zorganizowany świat. Na osiedlu grodzonym żadni pijaczkowie nie będą przesiadywać nocami na ławce, nigdy nie zabraknie miejsc parkingowych, nikt nie podrzuci śmieci do naszego kontenera. Możemy lepiej zadbać o części wspólne i mieć większą pewność, że nikt ich nie zdewastuje. Za płotem żyjemy  sobie w naszym nieomal idealnym świecie.

Co wyróżnia osiedle zamknięte? Typowe cechy to rozbudowana infrastruktura, przypisanie i podział części wspólnych, oddzielenie murem, płotem, czasem z wysokim szpalerem zieleni, zaopatrzenie osiedla w odpowiednie oznakowanie, informujące o terenie prywatnym, często spotyka się bryły budynków na planie prostokąta. W zależności od zaawansowania zamknięcia mamy do czynienia bądź to z samą bramą na pilota, bądź też ze stróżówką, całodobową ochroną i monitoringiem.

Nadal prestiż?

Duża popularność  osiedli zamkniętych może wskazywać, że ten typ budownictwa w polskich warunkach nie jest już czymś wyjątkowym, a stał się po prostu standardem. Taką tezę potwierdza fakt, że na rynku pierwotnym mieszkanie na strzeżonym osiedlu można kupić w ramach programu MDM. Przykład z ofert portalu RynekPierwotny to osiedle w Poznaniu w dzielnicy Wilda, ze stawkami wynoszącymi niecałe 5300 zł/ mkw. Osiedle jest ogrodzone, posiada całodobową ochronę. Na zakup mieszkania można dostać dopłatę w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Inny przykład: osiedle zlokalizowane na warszawskim Targówku. Dostępne lokale również mieszczą się w limitach cenowych MDM. Koszt metra kwadratowego wynosi od 6200 do 6680 zł.  Jak informuje deweloper „osiedle zostanie ogrodzone i zamknięte bramą wjazdową. Zaprojektowano system monitoringu zewnętrznego i wewnętrznego terenu osiedla, obejmujący między innymi wjazdy do hali garażowej, furtkę i wejścia do klatek”.

Podobnych przykładów można przytoczyć więcej. Wskazują one, że – choć w powszechnej świadomości grodzenie nadal uważane jest za „coś ekstra”, to w praktyce coraz częściej są to rozwiązania stosowane właściwie standardowo, także w segmencie popularnym. Jeszcze 10 lat temu grodzone osiedla najczęściej przypisywano do mieszkaniowego segmentu Premium. Oczywiście – nie można sobie wyobrazić wyższego standardu, bez bramy wjazdowej na pilota, monitoringu i ochrony itp. Jednak obecnie to zdecydowanie za mało. Strzeżone osiedla apartamentowe rywalizują dużo większym zakresem udogodnień – m.in. posiadaniem recepcji, usługami concierge, strefą rozrywki, SPA, siłownią na osiedlu itp.

Gettoizacja

O dużej popularności grodzenia w Polsce świadczy fakt, że takie rozwiązania próbują zaszczepiać u siebie także wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie w blokowiskach z wielkiej płyty. Coraz częściej pojawiają się tam np. bramy wjazdowe na parkingi, a nawet monitoring.  Wszystko to dzieje się pomimo fali krytyki, jaką spotka idea grodzenia ze strony urbanistów, architektów, socjologów, psychologów społecznych. Ci wskazują nieodmiennie na negatywne efekty nie tylko w życiu codziennym (np. utrudniony, spowolniony wjazd na osiedle karetki pogotowia, straży pożarnej, konieczność nadkładania drogi, by obejść ogrodzony teren, złe rozplanowanie przestrzeni), ale też szerzej – dla naszych społecznych kompetencji – zdolności i chęci komunikacji, otwartości i współpracy z innymi ludźmi. Niestety, przynajmniej na razie jest to wołanie na puszczy, a odgradzanie się staje się polską normą.



[1] Dominik Owczarek „ ZAMKNIĘTE OSIEDLA, CZYLI DYLEMAT WSPÓŁCZESNYCH POLSKICH MIAST. BADANIE PORÓWNAWCZE MIESZKAŃCÓW ZAMKNIĘTYCH I OTWARTYCH OSIEDLI W WARSZAWIE”, Uniwersytet Warszawski

Marcin Moneta

Słowa kluczowe

wady i zalety osiedli zamkniętych, osiedla zamknięte, Polacy chcą mieszkać na osiedlach zamkniętych, czy warto zamieszkać na osiedlu zamkniętym, czy warto mieszkać na osiedlach zamkniętych, bezpieczeństwo na osiedlach zamkniętych, osiedle otwarte a osiedle zamknięte, gettoizacja osiedli, prestiżowe osiedla zamknięte