Artykuły

Targi Mieszkaniowe

Zdolność kredytowa a dochody z wynajmu nieruchomości

Dla wielu właścicieli nieruchomości, wynajem mieszkania lub domu stanowi intratny sposób na dofinansowywania domowego budżetu. Tym bardziej na etapie zgłaszania wniosku kredytowego często pojawia się wśród klientów dylemat, czy dochód uzyskiwany w ten sposób może wpłynąć korzystnie na zwiększenie zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa a dochody z wynajmu nieruchomości

Niestety wiele banków tego typu formę uzyskiwania dochodów wciąż uznaje za niewystarczająco pewną i stawia kredytobiorcom w tym zakresie liczne warunki. Każdy potencjalny kredytobiorca, który ubiegał się o sfinansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym, mógł zorientować się jak wnikliwie banki analizują poziom oraz źródło otrzymywanego wynagrodzenia a także skalę zobowiązań skutecznie obniżających zdolność kredytową.

Udzielając kredytu hipotecznego na wiele lat banki analizują oprócz wysokości dochodu przede wszystkim jego stałość. Między innymi z tego powodu znacznie bardziej premiowane są w bankach umowy o pracę dodatkowo podpisane czas nieokreślony. Z drugiej strony umowy o dzieło lub umowy zlecenie traktowane są często jako mniej stabilne źródło uzyskiwania dochodu. Nie zmienia tego nawet fakt, że często umowy o dzieło opiewają na wysokie kwoty. W podobny sposób traktowany jest dochód uzyskiwany z wynajmu nieruchomości. Na etapie analizy wniosku bank zakłada, iż w każdej chwili zdarzyć się może, iż najemca przestanie regularnie uiszczać należny czynsz naruszając tym samym płynność finansową przyszłego kredytobiorcy. Tym samym uznaje, ze dochód z najmu jest niepewnym źródłem.

Czy bank ma rację ? W obliczu funkcjonowania ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, można faktycznie założyć, że właściciel nieruchomości nie będzie przez cały okres kredytowania skutecznie egzekwował regularnego spłacania czynszu. Lokatorzy posiadają liczne prawa, które ograniczają możliwości właściciela w zakresie ściągania należności. Oprócz tego, należy podkreślić, iż rynek najmu charakteryzuje się sezonowością. Na mieszkaniowym rynku najmu najemcy zmieniają lokum stosunkowo często. Zdecydowania bardziej stabilny jest pod tym względem rynek nieruchomości komercyjnych. Warto jednak zauważyć, iż część inwestorów na rynku nieruchomości głównie utrzymuje się z długotrwałego wynajmu mieszkań, apartamentów, domów i lokali użytkowych traktując to jako swoją główną działalność. W obecnej chwili wynajmujący często decydują się na najem krótkookresowy, co pozwala im skutecznie maksymalizować zyski.

Istnieją również inwestycje opierające się uzyskiwaniu dochodu z wynajmu apartamentów usytuowanych w kurortach turystycznych.  Rentowność tego typu inwestycji jest na stosunkowo wysokim poziomie. Przeciętne stopy rentowności wahają się w granicach 8-10 proc. Osoby prowadzące taką działalność na etapie ubiegania się o kredyt hipotecznych dążą do tego, aby bank respektował taką formę uzyskiwania dochodu. Dzięki temu ich zdolność kredytowa byłaby na znacznie wyższym poziomie.

W obecnej chwili część banków respektuje dochody pochodzące z najmu, jednak kredytobiorca powinien spełnić szereg warunków. Instytucje finansowe są najczęściej nieugięte i oczekują dokładnego udokumentowania stałości dochodów z najmu. Dochód z najmu może być udokumentowany np. poprzez zeznanie podatkowe. Innym sposobem dokumentacji może być zawarta na wystarczająco długi czas umowa najmu. Niektóre banki wymagają również przedstawienia zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z należnym podatkami. Dla banku istotne jest szczególnie to jak długo trwał najem do momentu składania wniosku. Aby najem został potraktowany jako dotychczasowe stabilne źródło dochodu powinien zwykle trwać nie krócej niż od 6 – 12 miesięcy. Ważne jest również aby umowa gwarantowała, że dochód z najmu nie ustanie od razu po zawarciu umowy kredytowej. Istotne jest, aby w momencie ubiegania się o kredyt umowa najmu dawała pewności stałości dochodów przez min. około 6 miesięcy naprzód. Warto tym samym zawierać umowy długotrwałe z określonym dłuższym okresem wypowiedzenie. Pozwoli to zminimalizować liczbę okresów bezczynszowych i skuteczny sposób utrzymywać ciągłość najmu w długim okresie. 

 

Filip Jurczak

Słowa kluczowe

kredyt, mieszkanie na wynajem, wynajem, fundusz mieszkan na wynajem, wynajem mieszkania jako inwestycja, dochody z wynajmu