Artykuły

Targi Mieszkaniowe

Spada poziom zadłużenia

Akcja kredytowa prowadzona przez polskie banki wciąż zmniejsza swój zasięg w obszarze kredytów mieszkaniowych. Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynikające związane z rekordowo niskim poziomem stóp procentowych niwelowane jest przez banki m.in. poprzez podnoszenie poziomu marż.

Spada poziom zadłużenia

Polityka kredytowa banków w zakresie kredytów mieszkaniowych jest w obecnej chwili relatywnie restrykcyjna, w porównaniu ze stanem sprzed kilku lat. W okresie boomu na rynku nieruchomości udzielanych było praktycznie dwa razy więcej kredytów niż obecnie. W obecnej chwili banki realizują ostrożnościową politykę w tym zakresie stosując się do rekomendacji opracowywanych przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Wprowadzenie rekomendacji „S” zobowiązuje banku do wnikliwego sprawdzenia zdolności kredytowej kredytobiorcy oraz realnej oceny wartości zabezpieczenia wierzytelności, jaką stanowi przedmiotowa nieruchomość. Z kolei rekomendacja „T” określa zasadę zgodnie z którą poziom miesięcznego zobowiązania wobec banku nie może przekraczać 50 proc. dochodów kredytobiorcy. Dodatkowo w ostatnim roku wprowadzone zostały zasady dotyczące minimalnego poziomu wkładu własnego. Na chwilę obecną kredytobiorca powinien dysponować 10 proc. wkładem własnym. Zdecydowanie ogranicza to możliwości większość osób, które spóźniły się z zakupem mieszkania przed końcem 2014 r.

Należy tutaj zauważyć, że wymagania dotyczące poziomu wkładu własnego będą wzrastać również w przyszłych latach. Można zakładać, że tego typu restrykcje wyhamują popyt odnotowywany na rynku kredytowym. Na dzień dzisiejszy zwiększone restrykcje dotyczące wkładu własnego są częściowo bilansowane przez funkcjonowanie programu dopłat rządowych „Mieszkanie dla Młodych”. Aby stymulować popyt na polskim rynku nieruchomości rząd wprowadzał w ostatnich latach szereg programów opierających się na dofinansowaniu do zakupu nieruchomości.

W latach poprzednich na rynku działał program „Rodzina na swoim”, który pozwalał dofinansować spłatę odsetek. W przypadku „Mieszkania dla Młodych” ideą programu jest uzyskanie jednorazowej dopłaty pozwalającej na sfinansowanie wkładu własnego. Ciężko jednak zakładać, że poziom dopłaty będzie w przyszłości rósł proporcjonalnie do zmieniających się restrykcji związanych z minimalnym poziomem wkładu własnego.

Wartość indeksu, który przedstawia popyt na kredyty mieszkaniowe wyniósł w czerwcu 2015 r. (-6,7 proc.). Oznacza to, że o taki procent obniżyła się liczba składanych wniosków kredytowych. Szczegółowe informacje na ten temat przedstawia Związek Banków Polskich. W pierwszych trzech miesiącach tego roku wolumen udzielonych kredytów wyniósł ok. 9 mld zł.  Wynika z tego, że w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim odnotowano obniżkę w wysokości 3 proc.

Kolejną barierą, która stoi przed potencjalnym kredytobiorcą są wymagania dotyczące waluty, w której rozliczane jest jego wynagrodzenie. Zgodnie z obecnymi przepisami o kredyt denominowany w polskich złotych może ubiegać się tylko osoba, która zarabia właśnie w tej walucie. W skuteczny sposób odcina to popyt generowany na rynku kredytowym przez Polaków znajdujących się na emigracji, których możliwości finansowe pozwalałyby na zakup nieruchomości.

Duża liczba przeszkód na rynku kredytowym powoduje, że istotnie wzrosła liczba zakupów gotówkowych. W przypadku największych polskich miast w odsetek zakup realizowanych bezpośrednio z oszczędności wyniósł około 60 proc. Niewykluczone, że ten trend będzie się utrzymywał lub wzrastał w przyszłości. Osoby dysponujące niższym poziomem oszczędności muszą liczyć na równoległą adaptację programów dopłat rządowych do zmian wprowadzanych przez banki.

Warto również zauważyć, że popyt na rynku mieszkaniowym posiada ścisły związek z sytuacją demograficzną. Można bowiem założyć, że spadek dynamiki dla kredytów mieszkaniowych wynika z faktu, iż wiele osób z wyżu demograficznego nabyło już do tej pory mieszkania, natomiast grupa przyszłych klientów systematycznie się zmniejsza.

Filip Jurczak

Słowa kluczowe

kredyt, zadłużenie, łatwiejsza spłata kredytu, kredyt z dopłatą rządową, polityka kredytowa