Artykuły

Targi Mieszkaniowe

Rządowe plany mieszkaniowe zmienią rynek najmu?

Rząd zapowiedział nowy program „Mieszkanie Plus”, który zastąpi Mieszkanie dla Młodych. Filozofia pomocy obywatelom w zakresie zapewnienia potrzeb mieszkaniowych będzie zupełnie inna. Obecne władze stawiają na budowę tanich lokali na wynajem oraz systemu oszczędzania na wkład własny kredytów. Skutki wprowadzenia programu „Mieszkanie Plus” mogą być bardzo daleko idące, zmieniając zupełnie sytuację na rynku nieruchomości.

Rządowe plany mieszkaniowe zmienią rynek najmu?

Przypomnijmy podstawowe zasady nowego programu: tanie mieszkania pod wynajem mają oferować bardzo konkurencyjne czynsze.  Zgodnie z zapowiedzią rządową te będą wynosiły nie więcej niż 10 – 20 zł/mkw./mies. To nawet o ponad 50 proc. mniej od aktualnych cen rynkowych w Warszawie (40 – 45 zł/ mkw./ mies.), a także o kilkadziesiąt procent niżej od średnich stawek we Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie (ok. 35 zł/ mkw./ mies.)  czy Poznaniu (ok. 30 zł/ mkw./ mies.).

Nowy program ma uzupełnić deficyt mieszkań i być podwaliną dla budowy w Polsce najmu instytucjonalnego. Tani wynajem mógłby dla wielu osób wchodzących na rynek pracy lub gorzej uposażonych zastąpić własność. Co ważne – rząd zapowiada, że byłaby możliwość dojścia do niej – po 30 latach wynajmu. W Polsce w mieszkaniach wynajmowanych żyje tylko kilka procent obywateli. Dla przykładu w Niemczech jest to około 40. proc.  Jedną z przyczyn niskiej popularności wynajmu u nas są zbyt wysokie czynsze i to właśnie ma zmienić program rządowy. Dotychczasową próbą budowy podobnego systemu był Fundusz Mieszkań na Wynajem, jednak czynsze tych lokali wcale nie okazały się niższe od rynkowych.

Czy da się budować tanio?

Kluczem do taniego wynajmu ma być tanie budowanie. Koszt postawienia budynku mieszkalnego z czynszówkami od państwa ma wg strony rządowej nie przekroczyć 3000 zł za metr kwadratowy. Wg wielu przedstawicieli branży deweloperskiej tak tanie budowanie jest nierealne. Czy jednak rzeczywiście? Wg raportu NBP za I kwartał 2016 r. koszt budowy 1 mkw. budynku mieszkalnego na wiodących rynkach wynosi około 2000 – 2500 zł.

Wykres 1. Przeciętny koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego na wybranych rynkach (zł/mkw.)

Powyższy wykres nie uwzględnia pozostałych kosztów, w tym jednego z najważniejszych – kosztu gruntu. Wg rządu sukces taniego państwowego budownictwa ma polegać właśnie na tym, że budynki będą rosły na gruntach Skarbu Państwa. Poniżej struktura ceny 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie.

Wykres 2. Struktura ceny mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie, raport NBP I kw. 2016

 

Jak widzimy z ceny transakcyjnej wynoszącej 7600 zł/mkw. około 1300 – 1400 zł przypada na koszty związane z gruntem, z kolei marża deweloperska (skumulowany zysk dewelopera brutto) wynosi około 1800 – 2000 zł. O tym jednak, że da się budować w cenie poniżej 3000 zł za metr kwadratowy najlepiej świadczą stawki z mniejszych, prowincjonalnych rynków, czy też miejscowości satelickich wobec wiodących metropolii, a nawet z niektórych miast wojewódzkich. Skoro takie ceny funkcjonują, zawierając przecież koszty gruntów, tym bardziej wydaje się że tanim budowaniem nie będzie mieć problemu państwo.

Skutki dla rynku

O ewentualnych skutkach nowego programu będzie można więcej powiedzieć znając jego skalę. Na razie rząd nie ujawnia ani ile mieszkań powstanie, ani w jakich lokalizacjach. By przynajmniej częściowo zniwelować deficyt mieszkaniowy w naszym kraju trzeba by było wybudować przynajmniej kilkaset tysięcy tanich mieszkań. Jeśli taka rzeczywiście byłaby skala programu „Mieszkanie Plus”, można się spodziewać daleko idących konsekwencji  – zwłaszcza dla obecnego rynku najmu prywatnego. Czynsze znalazłyby się pod presją spadkową. Jeśli  spadłyby czynsze najmu, prawdopodobny byłby też ogólny spadek cen mieszkań, zwłaszcza, że już nie będzie funkcjonował - konserwujący dosyć wysokie ceny -  program MDM, a klienci mogą mieć spore problemy z zaciąganiem kredytów w związku z rosnącym wkładem własnym.

Czy taki scenariusz się zrealizuje? Jak już wspomnieliśmy – na razie nie znamy skali programu, ale nawet jeśli byłaby ona duża, to będzie rozłożona na lata. Pierwsze pilotażowe budynki w ramach Mieszkania plus mogą powstać najszybciej w 2018 roku, natomiast systemowo program ma ruszyć dopiero rok później. 

Redakcja

Słowa kluczowe

skutki wprowadzenia programu Mieszkanie Plus, konsekwencje Mieszkania Plus dla rynku najmu, rynek najmu a program Mieszkanie Plus, Mieszkanie Plus a rynek najmu, najem instytucjonalny a program rządowy Mieszkanie Plus, czy nowy program zmieni oblicze rynku mieszkaniowego