Artykuły

Targi Mieszkaniowe

Projekt zmian w naliczaniu opłat za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste to obok własności podstawowe prawo rzeczowe, które funkcjonuje na polskim rynku nieruchomości. Do obowiązków każdego użytkownika wieczystego należy cykliczne regulowanie opłat z tego tytułu. Dlatego też z dużą uwagą przyjęto informacje o możliwej nowelizacji zasad naliczania opłat za użytkowanie wieczyste.

Projekt zmian w naliczaniu opłat za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste funkcjonuje na polskim rynku nieruchomości od ponad pół wieku. Informacje o prawie użytkowania wieczystego znajdują się w drugim rozdziale księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości. Zwykle właścicielem nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Aby zawrzeć umowę wieczystego użytkowania gruntu powinna mieć ona formę aktu notarialnego. Zwyczajowo grunt oddawany w użytkowanie wieczyste zostaje oddany użytkownikowi na okres od 40 do 99 lat. Zdarza się, że okres ten może zostać skrócony np.  w momencie, gdy użytkownik nie stosuje się do postanowień umowy.

Uprawnienia, którymi dysponuje użytkownik wieczysty są praktycznie zbliżone do tych, które posiada właściciel nieruchomości. Co istotne, użytkownik wieczysty gruntu jest właścicielem obiektów budowlanych znajdujących się na tym gruncie. Analogicznie do naliczanego podatku od nieruchomości, użytkownicy wieczyści są zobligowani do uiszczania rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Stawki za użytkowanie wieczyste wynoszą od 0,3 proc. do 3 proc. wartości nieruchomości. Zróżnicowanie w poziomie stawek jest przy tym uzależnione od samego przeznaczenia gruntu. Przykładowo, największe opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dotyczą gruntów o przeznaczeniu komercyjnym, przemysłowym itp. Termin płatności jest ustalony na koniec marca.

Stawki za opłaty użytkowania wieczystego dla danej nieruchomości mogą być aktualizowane przez gminę. W przypadku, gdy samorząd gminy stwierdzi, że wartość nieruchomości w danym regionie wzrosła, może zlecić ponowną wycenę, na podstawie której zostanie obliczona zaktualizowana stawka opłaty. Co istotne, aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nie może odbywać się częściej niż raz na 3 lata. Zaktualizowana wartość nieruchomości często wpływa na dalsze podniesienie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, co powoduje liczne odwołania od decyzji gminy.

Użytkownik wieczysty ma prawo, każdorazowo zgłosić swoje zastrzeżenia. Sprawami odwołania zajmuje się Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Jeżeli orzeczenie SKO podtrzymuje decyzję gminy, sprawa może w dalszym trybie zostać skierowana do sądu. W połowie stycznia bieżącego roku, ze sporym zainteresowaniem spotkała się propozycja miasta stołecznego Warszawa, zgodnie z którą użytkownicy wieczyści regulowaliby opłaty według nowych zasad. Głównym celem nowelizacji miałoby być zahamowanie znacznych wzrostów opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które są szczególnie dotkliwe dla mieszkańców.

Stolica jest narażona na szczególne podwyżki opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ze względu na dynamiczny rynek gruntów. Grunty w stolicy są relatywnie drogie, nawet w porównaniu z innymi większymi polskimi aglomeracjami. Celem nowelizacji byłoby radykalne obniżenie poziomu wyceny gruntów dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. Nowelizacja przewiduje 50 procentową obniżkę wyceny gruntów z tego segmentu. Zaniżony szacunek wartości nieruchomości w bezpośredni sposób przełoży się na pomniejszony poziom stawek opłaty.

Warto dodać, że w obecnej chwili dla terenów o przeznaczeniu mieszkaniowym stosuje się 1 proc. stawkę, na podstawie której obliczana jest opłata. Warunkiem uznania niższej opłaty byłoby przedłożenie przez głównych zainteresowanych szeregu oświadczeń. Przede wszystkim, powinni oni oświadczyć, że w ciągu 10 lat nie zostanie dokonana rozbiórka budynku mieszkalnego będącego ich własnością. Wyjątkiem od tej sytuacji byłoby znaczne pogorszenie stanu techniczno-użytkowego budynku.

Są również osoby sceptycznie nastawione do proponowanych zmian. Część osób obawia się bowiem, że nowe procedury związane z aktualizacją opłat z tytułu użytkowania wieczystego zwiększą zakres obowiązków nakładanych na rzeczoznawców majątkowych np. gromadzenie materiału dowodowego nt. budynków oraz wykroczą poza ich kompetencje. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest zgodnie z ustawą wyłącznie do przeprowadzenia procesu szacowania wartości nieruchomości.

Filip Jurczak

Słowa kluczowe

zmiany w regulacjach dotyczących naliczania opłat za użytkowanie wieczyste, opłaty za użytkowanie wieczyste, projekt zmian w naliczaniu opłat za użytkowanie wieczyste, zmiany w opłatach za użytkowanie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze