Artykuły

Targi Mieszkaniowe

Nowe zasady obrotu ziemią rolną. Jak wpłyną na ceny gruntów?

Ograniczenia ustawowe w obrocie ziemią rolną to ingerencja w rynek nieruchomości i jak każdy mechanizm regulacyjny, niesie to za sobą konsekwencje dla kupujących i sprzedających. Jak nowe prawo wpłynie na podaż gruntów, zainteresowanie ze strony kupujących i cenę? Prognozy nie są jednoznaczne, a to oznacza, że każdy scenariusz jest możliwy.

Nowe zasady obrotu ziemią rolną. Jak wpłyną na ceny gruntów?

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadza zakaz sprzedaży państwowych gruntów rolnych przez 5 lat i ogranicza sprzedaż ziemi rolnej, pozostającej w prywatnych rękach (w myśl zasady, że ziemię rolną może kupić tylko rolnik). Wyłączenie spod 5-letniego zakazu sprzedaży państwowych gruntów dotyczy m.in. działek o powierzchni do 2 ha, a prywatny właściciel ziemi rolnej może sprzedać grunt niezabudowany nie rolnikowi jeśli powierzchnia działki jest mniejsza niż 0,3 ha.

Nie ulega wątpliwości, że nowe zasady obrotu ziemią będą miały wpływ zarówno na ceny ziemi rolnej, jak i działek budowlanych, czyli np. przeznaczonych pod budowo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub z wydaną decyzją o warunkach zabudowy. Jeszcze przed wejściem w życie ustawy widoczne było ożywienie ze strony kupujących i sprzedających. Teresa Suska z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości podaje, że pośrednicy potwierdzają większy ruch w branży, jeszcze przed 30 kwietnia. Z ankiety przeprowadzonej wśród pośredników w obrocie nieruchomościami wynika, że 78% zapytanych ocenia wzrost transakcji jako znaczący, a ilość zawieranych umów w niektórych przypadkach wzrosła kilkukrotnie. Jednocześnie pośrednicy częściej udzielali informacji o ofercie, odpowiadali na pytania zainteresowanych.

Ziemia rolna będzie coraz tańsza?

Ceny ziemi rolnej w Polsce systematycznie rosną. W 2015 roku średnia cena państwowych gruntów sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych wynosiła 29,5 tys. zł za ha i w porównaniu z rokiem poprzednim (25,6 tys. zł) wzrosła o 15%. W obrocie prywatnym średnia cena 1 ha ziemi rolnej w 2015 roku była jeszcze wyższa i sięgnęła 38,6 tys. zł. Jeśli źródłem popytu na ziemie rolną były zakupy inwestycyjne nabywców spoza branży rolniczej, to można się spodziewać, że nowa ustawa ostudzi rynek i popyt oraz cena spadną.

Jeśli jednak wziąć pod uwagę, że znaczna część transakcji to zakup ziemi na powiększenie gospodarstwa, nie związana z inwestycjami mieszkaniowymi, to wyłączność dla rolników w zakupie ziemi może wygenerować dodatkowe zachęty i ograniczyć spadek cen. Tym bardziej, że polscy rolnicy mogą finansować zakup gruntów pod uprawę z wykorzystaniem preferencyjnych kredytów z dopłatą Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Z uwagi na niskie oprocentowanie są atrakcyjnym sposobem na pozyskanie kapitału. Blisko połowa wszystkich rolniczych kredytów preferencyjnych udzielonych od 2007 roku dotyczyła zakupu ziemi. Banki współpracujące z ARiMR udzieliły prawie 40 mln takich kredytów na kwotę 5,95 mld zł.

Mniejsza podaż – wyższa cena

Nowe prawo regulujące zasady obrotu ziemią rolną znacznie ograniczyło podaż gruntów, które mogą być przeznaczone pod budowę i wydłużyło czas potrzebny na przeprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży z uwagi na prawa pierwokupu. Czy zmiany prawa spowodują wzrost cen tych gruntów, które mogą być nabyte przez inwestorów pod budownictwo mieszkaniowe? 48% ankietowanych przez PFRN pośredników nieruchomości stwierdziło, że w dłuższym okresie czasu ceny mogą wzrosnąć, jednak obecnie trudno jest oszacować poziom tego wzrostu. Wśród osób, które pokusiły się o prognozę został wskazany wzrost w przedziale od 15 do 35%. Jednak 52% pytanych pośredników uznało, że ceny gruntów budowlanych nie powinny znacząco wzrosnąć w najbliższym czasie.

Zdania są podzielone, a przyszłe tendencje będą zależały również od tego, jaką politykę zastosują samorządy w kwestii uchwalania nowych planów miejscowych, szczególnie w granicach miast, gdzie deficyt ziemi pod budowę jest największy w odniesieniu do zainteresowania rynku.

Marzena Zbierska

Słowa kluczowe

nowe zasady obrotu ziemią rolną, ceny ziemi rolnej w Polsce systematycznie rosną, Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, polscy rolnicy mogą finansować zakup gruntów pod uprawę z wykorzystaniem preferencyjnych kredytów, Nowe prawo regulujące zasady obrotu ziemią rolną ograniczyło podaż gruntów