Artykuły

Targi Mieszkaniowe

Nowe regulacje w zakresie obrotu ziemią

Kawiarnia PrasowaNieruchomości

Pod koniec sierpnia została podpisana przez Prezydenta RP ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Od momentu wejścia w życie noweli, obrót gruntami rolnymi będzie w znaczącym stopniu regulowany przez nowe przepisy prawa.

Nowe regulacje w zakresie obrotu ziemią

Od 1 maja 2016 r. cudzoziemcy będą mogli nabyć nieruchomości rolne bez konieczności ubiegania się o specjalne pozwolenia. Do tej pory tego typu transakcje były monitorowane przez specjalne urzędy. Cudzoziemcy, chcąc nabyć grunt musieli starać się o odpowiednie zezwolenia. W maju przyszłego roku kończy się jednak okres przejściowy, który został ustalony podczas negocjacji na etapie akcesji Polski do Unii Europejskiej. Od tej chwili transakcje mogą odbywać się na zasadach wolnorynkowych.

Podstawą prawną dla takiego stanu rzeczy jest obowiązujące prawo unijne, do którego przestrzegania jest zobowiązana również Polska. W obawie przed nagłym zainteresowaniem polską ziemią podjęto decyzję o wprowadzeniu szeregu regulacji wewnętrznych. Głównym założeniem nowych przepisów jest przeciwstawienie się zintensyfikowanemu wykupowi polskiej ziemi przez inwestorów zagranicznych oraz ograniczenie możliwości spekulacji nieruchomościami z tego segmentu.

Nowe przepisy niestety spowodują również, że obrót ziemią zostanie również utrudniony polskim rolnikom. Celem podpisanej ustawy jest bowiem wprowadzenie szeregu regulacji i ograniczeń. Do najbardziej istotnych przepisów należy m.in. ustalenie zasad dotyczących podziału nieruchomości rolnych. Aby uniknąć nadmiernego skoncentrowania gruntów w obrębie jednego gospodarstwa rolnego została określona jego maksymalna powierzchnia. Według nowych zapisów wielkość gospodarstwa rolnego nie może przekroczyć 300 ha. Tego typu zapis jest szczególnie wymierzony w większe podmioty, którym utrudni to z pewnością tworzenie wielkopowierzchniowych gospodarstw rolnych.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego uwydatnia również rolę Agencji Nieruchomości Rolnych. Wraz z wejściem ustawy w życie, ANR będzie pełnił rolę instytucji pośredniczącej w transakcjach nieruchomościami rolnymi, które stanowią część gospodarstwa rolnego. Z pewnością wydłuży to procedury związane z obrotem ziemią, jednak według twórców ustawy tylko dzięki temu obrót ziemi zostanie skutecznie uszczelniony. Istotnym zapisem jest określenie prawa pierwokupu na rzecz sąsiadów osoby oferującej grunty rolne do sprzedaży. W sytuacji, gdy żaden z właścicieli nie byłby zainteresowany zakupem, a powierzchnia gruntu przekraczałaby wielkość 1 ha, z prawa pierwokupu będzie mogła skorzystać Agencja Nieruchomości Rolnej. O prawie pierwokupu, potencjalnie zainteresowane podmioty będą zawiadamiane bezpośrednio przez kancelarię notarialną. Ingerencja w rynek jest tym większa, że nabywcy będą mogli kwestionować oferowaną przez sprzedającego cenę. W przypadku powstania otwartego sporu, o wartości sprzedaży będzie decydował sąd, na podstawie niezależnej wyceny nieruchomości.

Innym przepisem zawartym w nowej ustawie jest blokada możliwości przeniesienia własności nieruchomości rolnej nabytej od ANR w ciągu 10 lat od dnia zawarcia transakcji. Tego typu przepisy działanie dodatkowo będą osłabiały dynamikę obrotu na rynku nieruchomości rolnych. Ich celem jest jednak uniknięcie sytuacji, w której firmy z zagranicy nabywają grunty wykorzystując do tego podstawione osoby pochodzące z Polski.

Nowe przepisy wejdą w życie z dniem 1 stycznia 2016 r. Biorąc pod uwagę liczne komplikacje i utrudnienia w nadchodzącym roku, można spodziewać się ożywienia na tym rynku w ostatnich miesiącach 2015 r. Dynamika w obrocie ziemią o przeznaczeniu rolnym wyhamuje najprawdopodobniej wraz z nadejściem kolejnego roku. Spadek płynności w obrocie gruntami rolnymi najprawdopodobniej przełoży się również na spadek cen nieruchomości rolnych. W dłuższej perspektywie czasu o rzeczywistej wartości ziemi będzie stanowiła przede wszystkim jej właściwa przydatność rolnicza. Nie bez znaczenia na trend cenowy będzie wpływać również wciąż możliwość otrzymywania odpowiednich dotacji i subsydiów.

Filip Jurczak

Słowa kluczowe

zmiany w zakresie obrotu ziemią, regulacje związane z obrotem ziemią, zmiany w nabywaniu polskiej ziemi, cudzoziemcy będą mieli łatwiejszy dostęp do polskiej ziemi, zakup ziemi w Polsce, regulacje unijne a zakup ziemi w Polsce, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Agencja Nieruchomości Rolnych